TẢN MẠN NTC - SIP - MH3 - DPR
- AWMFUND
- 21 thg 3
- 8 phút đọc
CTCP KCN CAO SU BÌNH LONG - MH3
CTCP KCN Cao su Bình Long là chủ đầu tư của KCN Minh Hưng 3. Giai đoạn 1 của MH3 có diện tích là 291.5 ha đã cho thuê 100% với giá cho thuê vào khoảng 60-70 USD/m2. Gần đây, MH3 đã chính thức được Phó Thủ tướng phê duyệt Chấp thuận Chủ đầu tư cho KCN Minh Hưng 3 Giai đoạn 2 (phân kỳ 1) có diện tích là 482.4 ha, (phân kỳ 2 còn khoảng 95 ha nữa sẽ phê duyệt sau).
Việc được phê duyệt sớm là thông tin gây bất ngờ cả cho chúng tôi, nhưng người theo dõi MH3 từ rất lâu, vì chỉ tiêu đất KCN tại Bình Phước giai đoạn 2021-2025 đã HẾT từ lâu. Lý do vì Bình Phước không phải là tỉnh có thế mạnh về phát triển KCN nên Becamex của Bình Dương thường mở rộng các KCN của mình sang Bình Phước với diện tích đất rất khủng kéo theo chỉ tiêu đất KCN bị hết nhanh và mới chỉ được nới ra một chút ít theo thông tin từ tháng 3 năm 2024.
Như vậy sau 1 năm được nới thì Bắc Đồng Phú và MH3 đều đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng Giai đoạn 2 các KCN của mình, chúng tôi kỳ vọng Nam Đồng Phú cũng sớm ra quyết định chấp thuận Chủ đầu tư trong tương lai gần.
Quay trở lại với MH3, Giai đoạn 2 phân kỳ 1 quả thực là một dự án rất lớn so với “vốn hoá” của MH3 hiện tại. Tổng mức đầu tư của dự án vào khoảng 2.282 theo phê duyệt, tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đây là con số của quá khứ. Với chi phí đền bù tăng lên, thuế đất tăng lên và chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng lên, tổng chi phí cho mỗi ha thương phẩm sẽ vào khoảng 14 tỷ đồng, tổng doanh thu có thể cho thuê hết thu về rơi vào khoảng 9.230 tỷ đồng. Tức là biên gộp vào khoảng 3.700 tỷ, và lãi ròng vào khoảng 3.000 tỷ đồng.
Nếu chúng tôi lấy các thông số kỹ thuật theo phương án tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì lợi nhuận ròng có thể mang về từ 4.000 - 5.000 tỷ đồng, điểm lưu ý đặc biệt là khung giá đất có thể sai khác nhiều, rủi ro duy nhất nằm ở thuế đất có thể cao hơn nữa là một rủi ro trọng yếu.
Vậy nếu theo plan trình bày bên trên trên, thì định giá MH3 trong từ 3-5 năm tới vào khoảng 3.000 - 4.000 tỷ đồng vốn hoá, tương ứng upside x3 x4 lần tài khoản nếu đầu tư từ vùng giá hiện tại khi MH3 hiện mới vốn hoá mới hơn 1.000 tỷ đồng. Giá cổ phiếu có thể chạy một đoạn trước khi có những diễn biến mới.
Chúng tôi kỳ vọng từ đây đến cuối năm, MH3 sẽ đền bù và giải phóng xong mặt bằng, trong thời gian đó, có thể có luôn giá thuế đất, thứ mà MH3 đã chuẩn bị từ nhiều năm về trước bằng việc tăng vốn, và giữ trong két sắt cả ngàn tỷ đồng để chờ đợi thời điểm này. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, MH3 sẽ xin giấy phép xây dựng và chính thức KHỞI CÔNG dự án. Giai đoạn 2 thì nằm kế bên Giai đoạn 1 nên hưởng gần như trọn vẹn tiện ích sẵn có và hạ tầng đường dẫn vào KCN. Vị trí của MH3 nằm ngay trên trục đường QL13 có khả năng kết nối tốt với Bình Dương và Hồ Chí Minh thông qua Cao tốc Tân Vạn - Mỹ Phước - Bàu Bàng kết nối trực tiếp với 2 cảng thuỷ nội địa là Đồng Nai Port - PDN và Cảng Long Bình - SWC giúp hàng hoá được vận chuyển một cách thuận tiện.
Với 37,79% lợi ích tại MH3, giá trị tiềm năng mà NTC sở hữu của MH3 sẽ rơi vào khoảng 1.300 tỷ đồng, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ xảy ra vào khoảng 3 năm tới.
Cập nhật thêm thông tin mới nhất MH3.
Kế hoạch sử dụng đất KCN Minh Hưng 3 #MH3 đã được phê duyệt từ khá sớm trước khi có QD giao đất triển khai mở rộng GD2 phân kỳ 1 hơn 480 ha. Vẫn còn khoảng 100ha nữa sẽ được triển khai sau khi được nới thêm chỉ tiêu sử dụng đất.
= = =
Giá thuế đất Khu công nghiệp ( Mã: SKK ) tại Chơn Thành vào khoảng 800.000 VND/m2 cho chu kỳ thu 70 năm năm định giá 2023. Cho 2025 có thể giá sẽ nhích lên thêm một ít, tầm 1.000.000 VND/m2 cho chu kỳ 70 năm.
Vì vậy, có thể giá thuế đất của MH3 sẽ vào khoảng 5 tỷ/ha hoặc thấp hơn theo đúng với Tổng mức đầu tư Kế hoạch là 2.282 tỷ đồng cho MH3 mở rộng này vì chu kỳ thuê chỉ đến 2058. NTC3 cũng đã reduce được khoản thuế đất khổng lồ với mức giá áp 2.4 triệu/m2 xuống còn khoảng hơn 1 triệu/m2 với chu kỳ cho thuê còn lại ngắn hơn kèm một số các ưu đãi thuế đất.
Với kinh nghiệm gỡ vướng NTC3, chúng tôi kỳ vọng MH3 cũng sẽ sớm được triển khai trong thời gian không xa sắp tới.
KCN BẮC ĐỒNG PHÚ VS DPR
DPR là doanh nghiệp lâu đời trồng cây cao su và sản xuất mủ cao su chất lượng cao, năng suất cũng như chất lượng mủ của DPR thường dẫn đầu trong Tập đoàn cao su Việt Nam - GVR. Giai đoạn nở rộ phát triển KCN và BDS, DPR cũng nhanh chóng mở rộng ngành nghề sang lĩnh vực kinh doanh “hot trend” này và mang về 2 KCN BẮC ĐỒNG PHÚ 184 ha năm 2009 và KCN NAM ĐỒNG PHÚ 72 ha năm 2008. Sau 15 năm triển khai dự án, cả 2 KCN đều đã cho thuê hết đất và đang chuẩn bị các bước tiếp theo để tiến hành Giai đoạn 2.
Đối với KCN Bắc Đồng Phú mở rộng GĐ2 hiện đã được Thủ tướng ký duyệt vào đầu năm 2025 có tổng diện tích 317 ha, với tổng mức đầu tư 1.360 tỷ đồng.
Đối với đồ án quy hoạch Khu công nghiệp Nam Đồng Phú giai đoạn 2 mở rộng thêm 479,8 ha (giai đoạn 1 rộng 72 ha) gồm có khu B và khu C. Trong đó, khu B có diện tích 213 ha, gồm đất cho hành chính, dịch vụ 5,64 ha; đất dành cho nhà máy, nhà xưởng 155,4 ha… Đối với khu C có tổng diện tích 266,8 ha, trong đó đất dành cho hành chính, dịch vụ 6,22 ha; đất dành cho cây xanh 27,35 ha; đất phục vụ cho nhà máy, nhà xưởng 191,9 ha; đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật là 3,85 ha; đất đầu tư giao thông là 30,11 ha…
Chúng tôi cho rằng KCN Nam Đồng Phú cũng sớm được phê duyệt chủ đầu tư trong tương lai gần, có thể phân kỳ 1 sẽ nhận đất với số lượng khoảng 75 ha, để phù hợp với chỉ tiêu đất đang hạn chế tại Bình Phước.
Như vậy, tương lai của Bắc - Nam Đồng Phú sẽ được bổ sung vào tổng cộng là gần 800 ha, chắc chắn định giá sẽ trên dưới 5.000 tỷ đồng trong tương lai cũng theo phép tính mà chúng tôi áp dụng cho MH3. Nơi đây có tỷ lệ lợi ích của DPR là 51% và 40% của NTC. Chỉ tính riêng từ nhóm KCN này, giá trị đầu tư tiềm năng của NTC có giá trị xấp xỉ 2.000 tỷ đồng. Điều này cũng có thể xảy ra cũng chỉ trong từ 3-4 năm tới.
SIP - SAIGON VRG
Đây là một trong những ông lớn trong lĩnh vực BĐS KCN, sở hữu Quỹ đất khủng trên 6.000ha với khoảng hơn 1.000 ha có thể sẵn sàng cho thuê, quỹ tiền mặt khổng lồ trên 10.000 tỷ và đang ngày một mở rộng và bành trướng thế lực khắp MIỀN NAM.
Vừa qua, Chính phủ chính thức ký thông qua chọn NĐT cho dự án KCN Long Đức Giai đoạn 2 có quy mô gần 300 ha, chủ đầu tư là VRG Long Đức, công ty con của SIP đang nắm giữ 57% lợi ích tại đây.
Chúng tôi kỳ vọng các dự án của Phạm Văn Hai, khu vực TP.HCM cũng sẽ được giao cho SIP làm, với uy tín là một doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển dự án KCN, và quỹ tiền mặt vô tận sẽ đủ sức đóng những khoản thuế đất “khổng lồ” mà không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng đủ sức khoẻ tài chính để thực hiện.
Câu chuyện đầu tư và định giá của SIP chúng tôi đã mổ xẻ rất nhiều ở các ấn bản đầu tư kỳ trước, định giá SIP ở mức khoảng 1 tỷ USD, tiềm năng upside vào khoảng 40% từ vùng giá hiện tại quanh 90.000 đồng.
Hiện tại NTC đang sở hữu 9.1% vốn của SIP, với giá mục tiêu như trên, giá trị đầu tư tiềm năng có thể đạt 2.300 tỷ đồng.
NTC - KCN NAM TÂN UYÊN
Quay trở lại với câu chuyện của NTC, chỉ tính riêng Portfolio mà NTC đang sở hữu và ước tính giá trị tương lai hợp lý, chúng tôi tính toán rằng nó gần bằng với vốn hoá của NTC hiện tại, 5.600 tỷ đồng, chúng tôi chưa tính những món “lặt vặt” khác với tỷ lệ thấp mà NTC sở hữu. Vẫn còn gần như nguyên vẹn một KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II có diện tích 345 ha, có diện tích thương phẩm là 254 ha.
Theo ước tính của chúng tôi, NTC có thể thu ròng khoảng 18-20 NET PROFIT trên mỗi ha, tức là vào khoảng 4.500 - 5.100 tỷ đồng. Chúng tôi kỳ vọng NTC sẽ cho thuê nhanh trong giai đoạn 2025-2027 với mỗi năm vào khoảng 80 ha. Thông tin bên lề trong Quý 1/2025 NTC đã ký cho thuê khoảng 10 ha, còn 75 ha vẫn đang ký kết hợp đồng ghi nhớ chờ chốt đơn và khoảng 19.3 ha đang thương thảo hợp đồng. Quý 1/2025 dự kiến lợi nhuận có thể ở mức 200 tỷ đồng, và duy trì lợi nhuận này mỗi quý trong vòng khoảng 3 năm tới.
Chúng tôi cũng kỳ vọng rằng NTC sẽ được làm KCN Tân Uyên 3 có diện tích 556 ha ở kế bên các KCN hiện hữu của NTC. Xác suất được phê duyệt là CAO, khi mà NTC là một chủ đầu tư rất có kinh nghiệm, cũng như nhiều tiền mặt và có vị thế tốt nhất để triển khai dự án.
Định giá NTC chúng tôi kỳ vọng ở mức 12.000 tỷ đồng, upside 79% từ vùng giá hiện tại. Sau khi có những diễn biến mới trong đợt phê duyệt chủ đầu tư của các công ty mà NTC góp vốn, chúng tôi quyết định sẽ nâng định giá NTC lên thêm một chút cho phù hợp cũng như triển vọng kinh doanh mà chúng tôi nắm được thông tin ngày càng rõ ràng hơn.
TỔNG KẾT
Như vậy, trong TẢN MẠN này chúng tôi có nhắc đến định giá của 3 doanh nghiệp trong lĩnh vực Bất động sản KCN là MH3, NTC và SIP, chúng tôi đưa ra các thông tin rất cụ thể và chi tiết bám sát theo tình hình thực tiễn, định giá rất rõ ràng. Về upside MH3 đang cao nhất với tiềm năng +200% đến +300% trong 3-4 năm tới, NTC ở mức độ hấp dẫn thứ 2 với upside là hơn +100% và SIP có upside +40% từ vùng giá hiện tại.
Có thể thấy rằng các cổ phiếu thanh khoản càng tốt thì tính thị trường cũng càng cao và upside thực tế là không có nhiều dự địa hấp dẫn. Chính vì vậy, trong tương lai chúng ta vẫn sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu sắc về các doanh nghiệp có mức vốn hoá vừa phải, để tìm kiếm “KHO BÁU KIM CƯƠNG TRONG CÁT” trước khi thị trường nhận ra. Các doanh nghiệp làm ăn bài bản, dự án thật, thu tiền thật chắc chắn sẽ mang lại rất nhiều lợi nhuận, giàu sang phú quý cho các nhà đầu tư của AWMFund.
Commentaires